LEGAL ADVISOR'S OFFICE

of ANETA JASTRZĘBSKA

www.kancelariaaj.pl

Polski

USTAWOWE OBOWIĄZKI NAJEMCY ZWIĄZANE Z NAPRAWĄ LOKALU UŻYTKOWEGO NA ZAKOŃCZENIE UMOWY NAJMU

Nierzadko zdarza się, że na zakończenie umowy najmu lokalu użytkowego wynajmujący żąda od najemcy całkowitego odnowienia lokalu, motywując to kodeksowym obowiązkiem jego zwrócenia w stanie nie pogorszonym. Czy ma do tego prawo?

Przepis art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy (zarówno całkowite jak i częściowe) będące następstwem prawidłowego używania.

Powyższy zapis budzi poważne wątpliwości interpretacyjne, a ostatecznej wykładni przepisów musi bardzo często dokonywać sąd, w oparciu o konkretny stan faktyczny w sprawie.

Na obowiązki najemcy w momencie zwrotu przedmiotu najmu istotny wpływ ma kwestia, czy dokonywał on w trakcie obowiązywania umowy najmu drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy, do czego obliguje najemcę przepis art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego.

Doktryna i orzecznictwo nie dostarczają konkretnej odpowiedzi na pytanie, które nakłady należy uznawać za drobne – zależy to zawsze od konkretnego przypadku, a w razie braku porozumienia między stronami ostatecznie decyduje o tym sąd. Jakie nakłady można uznać za drobne zależy nie tylko od ich technicznych właściwości, ale także od panującego zwyczaju (należy zatem wziąć pod uwagę dotychczasową współpracę z wynajmującym). Przy interpretacji tego pojęcia należy w każdym wypadku mieć na względzie cechy konkretnego przedmiotu najmu wyznaczone przez jego przeznaczenie. Ważnym wyznacznikiem będzie tutaj również sposób używania wynajmowanego lokalu określony przez strony w umowie najmu. Najemca powinien też brać pod uwagę wskazówki wynajmującego w zakresie prawidłowego używania lokalu w postaci np. sposobu i częstotliwości dokonywania zabiegów konserwacyjnych. Przy ocenie czy dany nakład można uznać za drobny należy w każdym wypadku brać pod uwagę rodzaj naprawy, jej koszt i rozmiar. Można posłużyć się również wykładnią językową – według Słownika Języka Polskiego PWN „drobny” to: mający bardzo małe rozmiary, mało znaczący lub mało ważny, mający niewielką wartość materialną, realizowany na małą skalę. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 czerwca 2001 r., III SA 766/2000, wymiana drzwi i okien nie stanowi drobnej naprawy.

Według poglądu wyrażonego przez Panią Agnieszkę Damasiewicz (Agnieszka Damasiewicz, Mariusz Chudzik, Marek Porzycki, Michał Rusinek, Najem lokalu użytkowego, Warszawa 2005), „przez drobne nakłady rozumieć będziemy raczej niewielkie koszty ponoszone w trakcie najmu, czyli np. odmalowanie lokalu po to, aby go odświeżyć do dalszego korzystania. Natomiast trudno byłoby uznać za drobne nakłady obciążające najemcę wymalowanie lokalu po zakończeniu najmu. Usunięcie normalnego zabrudzenia czy osadu wynikającego z korzystania z lokalu zgodnie z umową obciążać będzie wynajmującego”.

W/w opinię potwierdza artykuł z dnia 11 marca 2005 r. opublikowany na portalu www.e-prawnik.pl, zatytułowany „Obowiązki najemcy”: „Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Dla oceny jaki stopień lub rodzaj zużycia jest spowodowany prawidłowym korzystaniem z lokalu należy wziąć pod uwagę wypełnianie przez najemcę obowiązku dokonywania drobnych nakładów. W przedstawionej sytuacji nie jest problematyczne, że najemca ma obowiązek pomalować ściany w lokalu, jeżeli nie robił tego przez cały czas trwania najmu. W sytuacji, gdyby ściany te zostały pomalowane np. kilka miesięcy wcześniej, należałoby uznać, że wynajmujący nie ma prawa żądać ponownego malowania, gdyż najemca wypełniał obowiązek dokonywania drobnych nakładów”.

Pani Agnieszka Damasiewicz potwierdza powyższe stanowisko również w opracowaniu zatytułowanym „Najem i wynajem lokali komercyjnych” (Warszawa 2010): „W celu oceny, jaki stopień lub rodzaj zużycia jest spowodowany prawidłowym korzystaniem z lokalu, należy wziąć pod uwagę obowiązek najemcy do dokonywania drobnych nakładów, a także należy uwzględnić dokonane, w czasie trwania umowy, naprawy. [...] Najemca ma obowiązek pomalować ściany lokalu, jeżeli nie robił tego przez cały czas trwania najmu. Gdyby jednak pomalował go np. kilka miesięcy czy tygodni wcześniej, to należałoby uznać, że wynajmujący nie ma prawa żądać ponownego malowania”.

Podsumowując stanowiska wyrażone w w/w komentarzach należy stwierdzić, że w przypadku, gdy najemca w sposób prawidłowy i regularny wywiązywał się ze swoich obowiązków ponoszenia drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy, wówczas wynajmujący nie ma prawa żądać od najemcy na zakończenie umowy ponownego wykonania tych obowiązków, co miałoby de facto na celu odnowienie przedmiotu najmu.

Taki pogląd potwierdza również wykładnia systemowa przepisów o najmie. Art. 6e ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) stanowi, że po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw. Należy zauważyć, że przepis ten dotyczy przede wszystkim najmu lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a nie dotyczy najmu lokali użytkowych (z wyjątkiem lokali będących pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki). Najem lokali użytkowych regulują przepisy Kodeksu cywilnego, które nie zawierają podobnego obowiązku odnowienia lokalu po zakończeniu umowy najmu, z czego wynika, że najemcy lokali użytkowych nie mają takiego obowiązku.

Jednym z problemów przy zwracaniu przedmiotu najmu wynajmującemu mogą być również pozostałości po zmianach dokonywanych w lokalu w celu dostosowania go do potrzeb działalności najemcy, np. dziury w podłodze po montażu regałów. Zgodnie z sentencją wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 2007 r. (VI ACa 430/2007), „Skoro właściciel mieszkania zgodził się w umowie na zawieszenie obrazów, nie ma prawa żądać pieniędzy za usunięcie dziur”. W praktyce jest to bardzo często kwestia sporna, również między poszczególnymi sądami.

Przy zwrocie przedmiotu najmu na zakończenie umowy należy również mieć na uwadze fakt, że jeżeli powstanie spór pomiędzy najemcą a wynajmującym dotyczący stanu lokalu, wówczas to na najemcy spoczywa obowiązek udowodnienia, że ten stan usprawiedliwiony jest jego normalnym zużyciem. Potwierdza to Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98: „Jeżeli najemca zwróci rzecz w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokalu) jest usprawiedliwiony jej (jego) normalnym zużyciem”.

Trzeba także pamiętać, że zgodnie z art. 675 § 3 Kodeksu cywilnego, wynajmujący korzysta z domniemania, że lokal został mu wydany w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Z tego powodu, zwłaszcza dla najemcy istotne jest, aby przy wydaniu przedmiotu najmu podpisać protokół zdawczo-odbiorczy opisujący szczegółowo stan lokalu. Taki dokument może pomóc wyeliminować, działające na korzyść wynajmującego, wątpliwości w zakresie stanu przedmiotu najmu w dniu jego zwrotu, a przez to znacznie uprościć późniejsze odpieranie przez najemcę roszczeń wynajmującego dotyczących zużycia lokalu.